房地產(chan) 早一步入寒冬，爆雷企業(ye) 已有十餘(yu) 家,而票據天9国际官方网站金融成了導火索…
9月底，恒大爆雷，許家印質押5億(yi) 股份還債(zhai) ；10月以來，又有兩(liang) 家房企票據爆雷：新力控股、當代置業(ye) 債(zhai) 務違約。
11月1日，融創服務和當代置業(ye) 旗下物業(ye) 公司第一服務雙雙發布公告，宣布融創服務將以6.93億(yi) 元，收購第一服務3.22億(yi) 股股份，占第一服務已發行總股本的32.22%，每股對價(jia) 為(wei) 2.15元。
當代置業(ye) 6.93億(yi) 賣子融創的背後，是其資金承壓下的掙紮自救。
10月26日，當代置業(ye) 發布公告稱，公司於(yu) 10月25日到期的12.85厘優(you) 先票據，未能按時償(chang) 還票據本金及其應計但未付利息，發生票據違約。
自此，當代置業(ye) 成為(wei) 繼花樣年、新力控股等企業(ye) 後，又一出現債(zhai) 務違約的百強房企。據興(xing) 業(ye) 證券統計，今年中資美元債(zhai) 市場上出現違約的房企已有9家。
一、當代置業(ye) 、新力股份深陷債(zhai) 務危機
1.當代置業(ye) “賣子還債(zhai) ”
實際上一切債(zhai) 務問題都是有跡可循的，當代置業(ye) 的債(zhai) 務違約並不突然，資金方麵的問題已經存在一段時間了。早在10月8日，當代置業(ye) 旗下物業(ye) 公司第一服務控股已經申請短暫停牌，以待根據香港公司收購及合並守則刊發構成公司內(nei) 幕消息的公告。此時就已經做好了“斷臂求生”的準備。
10月11號，又發布一則求救公告：希望一筆即將到期（10月25日）的2.5億(yi) 美元債(zhai) 展期至明年1月25日。該美元年債(zhai) 利率12.85%，在行業(ye) 屬特別高的。
上述種種都表明了當代置業(ye) 的資金緊張，周轉困難，已經陷入債(zhai) 務危機。與(yu) 此同時，當代置業(ye) 的窘境也反應到了股價(jia) 上。11日當代置業(ye) 開盤不到半小時跌幅5.26%，收盤最終跌2.12%，12日頹勢延續，尾盤跌勢加速，最終報收報0.435港元跌幅6.25%。
2.新力控股欠債(zhai) 900億(yi) ，股票停牌
與(yu) 當代置業(ye) 股價(jia) 大跌不同，同樣在10月爆雷的房產(chan) 企業(ye) ——新力股份，則是直接崩盤。
9月20日下午，新力盤中大跌90%，市值蒸發超123億(yi) 港元，至停牌前，股價(jia) 跌87.01%至0.5港元/股，最新總市值17.85億(yi) 港元。至今，新力控股仍然處於(yu) 停牌狀態。
股價(jia) 暴跌以後，曾經的行業(ye) 黑馬新力地產(chan) 陷入債(zhai) 務違約，總負債(zhai) 高達900億(yi) 元，旗下子公司的股權也被債(zhai) 權人密集凍結。據企查查顯示，截至11月5日，新力地產(chan) 已累計新增股權凍結17次，被凍結股權數額共計44.26億(yi) 元。
新力控股暴雷的跡象早在今年年初就已經顯現。今年上半年，新力明顯減緩了拿地的步伐。
而真正開始爆發是在8月初，新力地產(chan) 旗下子公司開出的商票出現逾期，逾期的商票由吉安新悅力創房地產(chan) 開發有限公司所開。不隻是吉安新悅力創房地產(chan) 開發有限公司，網上還曝出贛州新力、南昌新銘、廣東(dong) 強科等新力地產(chan) 子公司均出現票據逾期、拒付等現象。據統計，截至8月31日，新力控股集團未承兌(dui) 商業(ye) 票據已逾90筆，年利率介於(yu) 8%~36%之間。
商票逾期引發外界關(guan) 注，不信任的聲音此起彼伏。而緊接著又在8月中旬，傳(chuan) 出新力地產(chan) 拖欠4千萬(wan) 工程款導致項目停工的消息。此消息一出，可見新力的資金鏈恐已出現斷裂。
9月30日新力控股公告表示，大股東(dong) 張園林所持有股份已質押。業(ye) 內(nei) 人士都紛紛表示震驚，沒想到新力控股已經陷入如此危險的境地。
10月11日，新力控股公告，將於(yu) 10月18日到期的2.5億(yi) 元的美元債(zhai) 及最後一期利息可能會(hui) 違約。而如今隨著債(zhai) 務到期，新力控股已經是債(zhai) 務實質性違約。
在債(zhai) 務危機之下，新力內(nei) 部也出現人事大變動：一是總部員工全員減薪，二是大麵積裁員。
二、當代置業(ye) 、新力股份爆雷的背後
由恒大商票逾期引發的“爆雷”危機在房地產(chan) 行業(ye) 蔓延開來，在各項政策收緊的大環境下，越來越多的品牌房企開始“崩盤”。商票逾期，債(zhai) 務違約，拖欠工程款導致項目停工，甚至股權質押，資金鏈麵臨(lin) 巨大壓力……
一個(ge) 又一個(ge) 地產(chan) 巨頭相繼倒下，不能完全歸結於(yu) 政策收緊的大環境以及地產(chan) 巨頭恒大帶來的多米諾效應。企業(ye) 的垮塌歸根結底還是在於(yu) 企業(ye) 自身。
從(cong) 企業(ye) 上半年財報來看，2021上半年，新力控股集團現金短債(zhai) 比1.4倍、淨負債(zhai) 率50.5%，這兩(liang) 項都符合監管要求；僅(jin) 有剔除預收賬款的資產(chan) 負債(zhai) 率為(wei) 73.5%，略高於(yu) 紅線標準。僅(jin) 一項不達標，屬於(yu) “黃檔”企業(ye) ，看起來債(zhai) 務壓力並不算大。與(yu) 那些踩了三道紅線或兩(liang) 道紅線的房企相比，新力遭遇債(zhai) 務爆雷，也算得上是意料之外的。
和新力一樣令人意外的還有當代置業(ye) 。截至上半年，當代置業(ye) 剔除預收款後的資產(chan) 負債(zhai) 率為(wei) 83%，淨負債(zhai) 率93%，現金短債(zhai) 比為(wei) 1.46。從(cong) “三道紅線”來看，也是僅(jin) 有資產(chan) 負債(zhai) 率一項越線。此外，集團現金及銀行結餘(yu) 由2020年12月31日140.93億(yi) 元增加23.6%至174.25億(yi) 元，現金流狀況保持穩健。
從(cong) 半年報的數據上來看，新力、當代置業(ye) 怎麽(me) 看也不像是要爆雷的節奏。一個(ge) 是成立十年就登陸資本市場的房企黑馬，一個(ge) 是中國綠色建築、首页天9国际手机版地產(chan) 標杆企業(ye) ，此次意外爆雷的背後究竟在哪個(ge) 環節出了問題？
1.新力：自身根基不穩+融資成本過高
新力控股（集團）有限公司於(yu) 2010年在江西省南昌市成立，發展速度非常之快，僅(jin) 僅(jin) 十年，新力控股實現了從(cong) 零到千億(yi) 的突破。
發展迅速的原因，一方麵是前幾年處於(yu) 房地產(chan) 高速發展期，吃到了地產(chan) 紅利。另一方麵，不同於(yu) 萬(wan) 科、碧桂園等房企巨頭以自有項目為(wei) 主的發展路線，新力控股為(wei) 了實現規模的高速擴張，更多的選擇聯合開發運營的方式擴大全口徑銷售規模。近三年來新力控股的權益銷售額占全口徑銷售額比不足50%。
發展速度過快，根基不穩，作為(wei) 千億(yi) 房企的新力控股，規模有些“虛胖”。
此外，在融資成本方麵，新力控股的加權融資成本已經達到了9.73%，遠超行業(ye) 平均水平。根據365財經統計的《2021年上半年上市房企平均融資成本增速榜》，當代置業(ye) 是45家上市房企中平均融資成本最高的。
本身根基不穩，負債(zhai) 金額又高達900億(yi) ，融資困難加大，而且融資成本遠超正常水平，一係列連鎖反應給企業(ye) 資金鏈帶來巨大的壓力。
2.當代置業(ye) ：商票越界+融資成本飆升
據當代置業(ye) 上半年財報顯示，當代置業(ye) 的融資成本飆升，融資成本高達2.06億(yi) 元，與(yu) 上年同期相比增長23.5%；加權平均借貸利率為(wei) 9.73%，2020年底的這一數據為(wei) 9.9%。
在負債(zhai) 方麵，截至今年6月底，當代置業(ye) 流動負債(zhai) 合計661.79億(yi) 元，較上年同期增長19.53%。貿易應付款高達234.67億(yi) 元，同比增長42.68%。其中，貿易及票據應付款69.94億(yi) 元，同比增長66.96%。一年以內(nei) 的貿易及票據應付款達54.5億(yi) 元。
當代置業(ye) 截至6月底的貿易和票據應付款合計近70億(yi) 元，其中一年以內(nei) 54.5億(yi) 元。可見其商票規模正在大幅擴大，隨著大量商票的開局，背後必然會(hui) 隱匿企業(ye) 債(zhai) 務風險，從(cong) 而導致金融化的傾(qing) 向愈發明顯。
(當代置業(ye) /資料圖)
三、房企爆雷：成也票據，敗也票據
1.成也票據——多方共贏的融資工具
對於(yu) 整個(ge) 行業(ye) 生態環境來說，票據基礎設施的完善、票據生態體(ti) 係的發展、票據應用的普及對建立我國商業(ye) 信用環境有重要意義(yi) 。對於(yu) 相關(guan) 主體(ti) 而言，票據是最適合中小企業(ye) 的直接融資工具，股票和債(zhai) 券對小微企業(ye) 來說門檻很高。
自“三道紅線”出台之後，商票更是因其門檻低、易操作等優(you) 勢，成為(wei) 地產(chan) 開發商的心頭好。隨著房地產(chan) 融資大環境的整體(ti) 性收緊，房企有息債(zhai) 務規模以顯而易見的速度下降，票據融資越來越普遍、市場規模迅速做大。數據顯示，截至2020年底，國內(nei) TOP50房企應付票據規模超過4000億(yi) 元，同比增加33.8%。
2. 敗也票據——被玩變味的商票
以真實貿易為(wei) 基礎，正常情況下商票沒有什麽(me) 問題，是作為(wei) 一個(ge) 中性的金融財務結算工具存在。既有利於(yu) 房企，又有利於(yu) 供應商，一張商票，盤活兩(liang) 方現金流，確實使天9国际官方网站各方獲利。
而如今，商票行業(ye) 亂(luan) 象叢(cong) 生，市場險象迭生。商票已經不是原先中性的金融財務結算工具，而變成一種規避監管，隱匿債(zhai) 務風險的融資利器。
房企利用商票來支付上遊供應商工程款項，形成融資鏈條。隨著越來越多的企業(ye) 加入，規模逐漸擴大，最終形成牽一發而動全身的局麵。一旦某個(ge) 關(guan) 口出現問題，後果不堪設想。
近段時間各大房企商票違約事件頻發也印證了這種推論。據不完全統計，2021年以來，至少有8家房企被曝出過票據違約。
總體(ti) 來看，當嚴(yan) 監管碰上高杠杆，資金鏈就容易出現斷裂，而“爆雷”現象就在所難免。所以高杠杆是問題的根源，一味追求規模效益是原罪。
