近兩(liang) 年來，房地產(chan) 行業(ye) 進入寒冬，房企再不似往日那般風光無限。甚至許多往日的行業(ye) 巨頭都紛紛坍塌，如恒大、當代置業(ye) 、花樣年等。

而房企大軍(jun) 中值得一提的還有華夏幸福，這個(ge) 曾經的千億(yi) 房企龍頭，也是中國房地產(chan) 行業(ye) 的十強選手。如今，更是被千億(yi) 巨額債(zhai) 務壓頂。自2021年2月1日華夏幸福首次承認債(zhai) 務違約以來，截至12月16日，華夏幸福長在達300多天的債(zhai) 務危機中，公司股價(jia) 從(cong) 9.45元/股跌至3.52元/股，降幅達62.75%。

麵對2192億(yi) 巨債(zhai) ，華夏幸福努力自救。12月10日，華夏幸福發布公告，公告顯示債(zhai) 務重組方案獲得通過。據其《債(zhai) 務重組計劃》顯示，對2192億(yi) 元金融性債(zhai) 務，華夏幸福將通過賣出優(you) 質資產(chan) 回籠資金、出售資產(chan) 帶走債(zhai) 務、現金清償(chang) 、債(zhai) 務展期等方式，分批實現債(zhai) 務化解。

這意味著，華夏幸福獲得5-8年的喘息時間，重新為(wei) 後續恢複造血。12月10日開盤後，華夏幸福的股價(jia) 一路走高，自上午10時起就處於(yu) 漲停狀態。但這並不意味著華夏幸福的債(zhai) 務危機已經過去了，華夏幸福的債(zhai) 務並沒有消失，後續它還需要籌措資金還償(chang) 還相關(guan) 債(zhai) 務。

屋漏偏逢連夜雨，12月15日，華夏幸福公告稱，一筆價(jia) 值3.13億(yi) 美元的境外理財產(chan) 品中間人失聯了，華夏幸福已於(yu) 近日向廊坊市公安機關(guan) 報案，並於(yu) 2021年12月14日收到廊坊市公安局經濟犯罪偵(zhen) 查支隊出具的《受案回執》。20億(yi) 元委托理財中間人失聯對於(yu) 華夏幸福來說無疑是雪上加霜。

“幹到今天這步，我願賭服輸。”麵對1000多名華夏幸福的核心員工，王文學把責任攬在自己身上。從(cong) 曾經的地產(chan) 首富，到如今的資不抵債(zhai) ，究竟是如何走到這般境地？房企頻頻爆雷的背後，地產(chan) 商票還有未來嗎？

一、千億(yi) 龍頭房企——華夏幸福

縱觀所有大型房企，其創始人背後幾乎都有一段傳(chuan) 奇人生，王文學也不例外。王文學最開始從(cong) 事餐飲行業(ye) ，積累了不少的人脈資源。靠著這些人脈資源，1998年轉行進入房地產(chan) 行業(ye) ，成立了華夏房地產(chan) 公司。也就是這一年，恰逢國家取消福利分房，中國房地產(chan) 市場迎來了全新的利好局麵。

公司成立後，王文學在王石的幫助下成功蓋起了第一個(ge) 樓盤——“華夏花園”，開盤之後沒多久便售罄了。就這樣王文學成功賺到了自己的第一桶金，完成了初始資金的積累。

2001年，王文學遇到生命中第二個(ge) 貴人王誌綱。當時，又恰逢“大北京”規劃出台，北京和環京地區的各大房企都準備擼起袖子大幹一場，而王誌剛作為(wei) 資深市場策劃深諳當時的行業(ye) 形勢。於(yu) 是，王誌綱建議王文學將目光放在北京和環京地區，轉而向產(chan) 業(ye) 地產(chan) 方向發展。

王文學審時度勢，果斷采納了王誌綱的建議。隨後定下了“產(chan) 業(ye) 新城+地產(chan) 開發”的模式。得益於(yu) 當時一片大好的市場形勢和政策環境，北京房價(jia) 一路上漲，一直深耕北京地區的華夏幸福快速成長起來。

2011年，華夏幸福借殼上市，業(ye) 務拓至全國，銷售額超過150億(yi) 元，成為(wei) 了中國最大的產(chan) 業(ye) 地產(chan) 開發商。2018年算得上是華夏幸福的巔峰時刻，銷售額達到1600億(yi) 元，成為(wei) 了國內(nei) top10的房企。也是在同年，王文學一年的時間內(nei) 套現131億(yi) ，在胡潤研究院發布的《2019胡潤套現企業(ye) 家30強》中位居榜首。一時之間風光無限。

二、華夏幸福天9国际官方网站金融爆雷的背後

華夏幸福的債(zhai) 務問題開始顯露是在2021年1月，當時穆迪、惠譽等機構紛紛下調華夏幸福的信用評級。1月15日，華夏幸福對中融信托違約兩(liang) 筆本息共計11.2億(yi) 元的到期信托計劃。1月18日該消息的正式披露。截至2月1日華夏幸福召開金融機構債(zhai) 委會(hui) 時，已有52.6億(yi) 元本息金額的銀行貸款、信托貸款等債(zhai) 務產(chan) 生逾期。

2021年1月-9月，華夏幸福營收284.22億(yi) 元，同比下降49.90%；歸屬上市公司股東(dong) 的淨利潤-134.56億(yi) 元，同比下降284.84%。截至2021年9月30日，華夏幸福資產(chan) 總計4657億(yi) 元，負債(zhai) 合計3877億(yi) 元，所有者權益780億(yi) 元，資產(chan) 負債(zhai) 率為(wei) 83.26%。

隨著今年1月份到期的那批商票出現逾期，華夏幸福的債(zhai) 務問題成為(wei) 大眾(zhong) 關(guan) 注的焦點，緊接著市場上陸陸續續的債(zhai) 劵暴雷和商票拒付。與(yu) 此同時，華夏幸福商票價(jia) 格還在不斷上漲。

在票據爆雷之前，華夏幸福和供應商直接大多采用商票方式支付，當時的商票兌(dui) 付都很及時，加上公司的體(ti) 量巨大，供應商門也願意接受華夏幸福商票。而此次商票拒付事件讓供應商們(men) 感到深深的不安，持票者紛紛在網上口誅筆伐。在微博搜索詞條“華夏幸福商票”中，幾乎是相關(guan) 持票主體(ti) 對於(yu) 華夏幸福的控訴。

那麽(me) ，千億(yi) 房企何以會(hui) 跌落至此呢？

1.應收、應付賬款激增，巨額負債(zhai) 成頭上利劍

2017年，廊坊、張家口、保定等地紛紛出台“限購令”，環京地區的樓市不景氣。一直以來重倉(cang) 環京地區的華夏幸福慘遭當頭一棒。當年華夏幸福城市地產(chan) 簽約僅(jin) 為(wei) 79億(yi) 元，大幅下降72%，經營性現金流由正轉負。

財報顯示，2017年華夏幸福經營性活動現金流量淨額為(wei) -162.28億(yi) 元，同比減少309%。華夏幸福應收賬款189.1億(yi) 元，同比暴漲99.04%，遠遠高於(yu) 收入同比增長的10.8%。

2019年以來，華夏幸福瘋狂投資，擴張激進，開始大量借錢。2019年上半年，華夏幸福新增融資多達632.55 億(yi) 元，其中銀行貸款123.32 億(yi) 元，新發行債(zhai) 券及債(zhai) 務融資工具金額167.37 億(yi) 元，信托、資管等其他融資金額341.85 億(yi) 元。2019年報顯示，其該年度籌資活動產(chan) 生的現金淨額達到259億(yi) 元。短期借款為(wei) 266億(yi) 元，較2018年的42億(yi) 元，增長531%。

從(cong) 淨負債(zhai) 率來看，2017年華夏幸福淨負債(zhai) 率為(wei) 48.16%，2018年升至161.06%，2019年這個(ge) 數字超過200%。

應收賬款和應付賬款激增，負債(zhai) 率逐年暴漲。如此巨額的負債(zhai) 壓身，如果銷售量更不上來，或者再融資出現問題，那麽(me) 最終形成的巨大杠杆必然化為(wei) 一把利劍懸掛於(yu) 企業(ye) 頭上。

2.“三道紅線”出台，堵住融資之路

華夏幸福內(nei) 部人士曾透露，“如果沒有後來出台的三道紅線政策，華夏幸福不可能出現債(zhai) 務違約的情況。”確實，如果一切都朝著最理想的方向發展，大多數爆雷房企或許都可以逃過一劫。但是，企業(ye) 的經營永遠要給可能的突發狀況留有緩衝(chong) 的餘(yu) 地，畢竟行穩才能致遠。

2020年8月20日，相關(guan) 部門為(wei) 限製開發商融資，約談主要房企並出台了房企融資的“三道紅線”規定，具體(ti) 內(nei) 容包括剔除預收款後的資產(chan) 負債(zhai) 率不得大於(yu) 70%；淨負債(zhai) 率不得大於(yu) 100%；現金短債(zhai) 比不得小於(yu) 1倍。

“三道紅線”標準之下，全部踩線的房企歸入紅檔，有息負債(zhai) 規模將不得增加。這意味著，三條線全踩的紅檔房企將不再擁有融資機會(hui) 。

公開數據顯示，截至2020 年9月末，華夏幸福的有息負債(zhai) 規模達2185億(yi) 元，其中短期借款和一年內(nei) 到期的非流動負債(zhai) 合計約為(wei) 940億(yi) 元，占比43%。而同期華夏幸福貨幣資金為(wei) 386.09億(yi) 元，中間存在超過550億(yi) 元的缺口。

此外，國盛證券報告也顯示，華夏幸福剔除預收款後的資產(chan) 負債(zhai) 率為(wei) 78%，淨負債(zhai) 率為(wei) 214%，現金短債(zhai) 比達0.41，“三道紅線”全部踩中，屬於(yu) 規定中的紅檔房企。嚴(yan) 監管下，華夏幸福融資路徑阻塞。

和其他爆雷房企相似，華夏幸福的債(zhai) 務危機本質上還是在於(yu) 激進的發展步伐以及盲目的擴張。盲目的擴張導致負債(zhai) 暴增，不斷調高的杠杆碰上嚴(yan) 監管，資金鏈就容易出現斷裂，而“爆雷”現象就在所難免。

三、岌岌可危的地產(chan) 商票

華夏幸福天9国际官方网站金融爆雷，頻頻出現商票拒付的情況。此外，華夏幸福的商票貼息報價(jia) 最高已經達到了45.83%，足以見得公司穩定性較差。

對於(yu) 整個(ge) 行業(ye) 生態環境來說，票據應用的普及對建立我國商業(ye) 信用環境有重要意義(yi) 。對於(yu) 相關(guan) 主體(ti) 而言，票據是最適合中小企業(ye) 的直接融資工具，股票和債(zhai) 券對小微企業(ye) 來說門檻很高。

特別是自“三道紅線”出台之後，商票更是因其門檻低、易操作等優(you) 勢，成為(wei) 地產(chan) 開發商的心頭好。數據顯示，截至2020年底，國內(nei) TOP50房企應付票據規模超過4000億(yi) 元，同比增加33.8%。

成也蕭何敗也蕭何，以真實貿易為(wei) 基礎，正常情況下商票沒有什麽(me) 問題，是作為(wei) 一個(ge) 中性的金融財務結算工具存在。既有利於(yu) 房企，又有利於(yu) 供應商，一張商票，盤活兩(liang) 方現金流，確實使天9国际官方网站各方獲利。

而如今，商票行業(ye) 亂(luan) 象叢(cong) 生，市場險象迭生。商票已經不是原先中性的金融財務結算工具，而變成一種規避監管，隱匿債(zhai) 務風險的融資利器。近段時間各大房企商票違約事件頻發也印證了這種推論。據天九国际平台手机版官网入口不完全統計，2021年以來，至少有15家房企被曝出過票據違約。

房企利用商票來支付上遊供應商工程款項，形成融資鏈條。隨著越來越多的企業(ye) 加入，規模逐漸擴大，最終形成牽一發而動全身的局麵。一旦某個(ge) 關(guan) 口出現問題，後果不堪設想。

6月30日，市場消息顯示，央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入監控範圍，要求相關(guan) 房企將商票數據每月上報。隨著房企商票納入監管層麵，商票的一級、二級市場將會(hui) 越來越規範。房企也將無法通過這種隱匿的手段進行融資，規避監管。房地產(chan) 的金融寬鬆高杠杆時代已經結束，企業(ye) 必須專(zhuan) 注於(yu) 主業(ye) ，靠自身回血，才能行穩致遠。