今年來，恒大、花樣年、華夏幸福、當代置業(ye) 等房地產(chan) 企業(ye) 接連出現債(zhai) 務違約。房企天9国际官方网站金融爆雷指數排行榜一石激起千層浪，動輒負債(zhai) 上千億(yi) 。然而在諸多房地產(chan) 企業(ye) ，作為(wei) 房地產(chan) 市場龍頭的碧桂園雖然也出現一些票據融資問題，但仍在風險可控的範圍。
“市場需求仍然存在，房地產(chan) 是一個(ge) ‘日不落’行業(ye) ”11月5日，在碧桂園集團月度管理會(hui) 議上，碧桂園集團董事局主席楊國強如此表態。11月9日，據聯交所披露，碧桂園集團董事會(hui) 聯席主席楊惠妍11月4號在場內(nei) 以每股均價(jia) 7.23港元增持公司261萬(wan) 股。11月2日到4日，楊惠妍已連續三天在二級市場增持公司股票，累計耗資約1.28億(yi) 港元。
11月12日，身價(jia) 1850億(yi) 元的碧桂園集團董事會(hui) 聯席主席楊惠妍位居《2021胡潤女企業(ye) 家榜》首位，而這也是楊惠妍第九次成為(wei) 中國女首富。一向低調沉穩的楊國強及女兒(er) 楊惠妍，如何在房地產(chan) 天9国际官方网站金融市場行穩致遠？
一、碧桂園逆流而上，實現穩步增長
雖然近段時間以來，房企票據融資爆雷不斷，但這並不是所有的房企都麵臨(lin) 嚴(yan) 重的流動性風險。仍然存在穩健經營的房企違約風險並不顯著，融資成本甚至還在繼續下行。碧桂園正是其中的一員，地產(chan) 界正處於(yu) 寒冬，而碧桂園的業(ye) 績表現卻相當亮眼，呈現出較強的韌性。與(yu) 此同時，杠杆水平也在進一步降低。
最新公告顯示，碧桂園 10 月實現權益合同銷售金額約 458.3 億(yi) 元，實現環比正增長，整體(ti) 表現優(you) 於(yu) 行業(ye) 平均水平。碧桂園前 10 月累計銷售額高達6761億(yi) 元，均穩居行業(ye) 第一，並且有望在11月突破7000億(yi) 元。
（2021年前10月房企銷售額TOP10 數據來源：中指研究院）
根據企業(ye) 半年報顯示，截至2021年6月30日，碧桂園總借貸餘(yu) 額下降至3242.4億(yi) 元，其中一年以內(nei) 有息負債(zhai) 占比下降至27%，債(zhai) 務結構持續優(you) 化。
融資成本亦不斷優(you) 化，融資成本約5.39%，較去年底下降17個(ge) 基點。據悉，碧桂園今年以來發行的若幹筆票據尤其境外融資優(you) 先票據的成本都處於(yu) 低位，包括1月份發行的2.7%利率的5億(yi) 元5.5年期票據、5月份發行的3.125%利率的5億(yi) 元4.4年票據、7月份發行的2.7%利率的2億(yi) 美元5年期票據。
近年來地產(chan) 融資全麵受阻，房地產(chan) 行業(ye) 融資愈發艱難。屋漏偏逢連夜雨，隨著部分房企隱匿的債(zhai) 務問題被一個(ge) 又一個(ge) 揭開，市場的信心進一步下降。此時，融資成本就成為(wei) 企業(ye) 提升自身競爭(zheng) 力的關(guan) 鍵，從(cong) 側(ce) 麵體(ti) 現了一個(ge) 企業(ye) 的信用狀況。
此外，在“三道紅線”指標上，碧桂園同樣表現良好。截至中期，碧桂園淨負債(zhai) 率僅(jin) 為(wei) 49.7%，已連續多年保持低於(yu) 70%；現金流保持充裕，現金短債(zhai) 比為(wei) 2.15，相較去年底1.9倍有所提升，均優(you) 於(yu) “三條紅線”要求。
無論是從(cong) 業(ye) 績還是各項重要指標來看，碧桂園確實是穩健步伐小步前進。同樣是萬(wan) 億(yi) 負債(zhai) ，恒大突發債(zhai) 務危機跌落神壇，為(wei) 什麽(me) 碧桂園卻還在小幅增長？
歸根結底，是碧桂園一貫謹慎、穩健的作風，讓碧桂園逆流而上，實現增長。這種謹慎與(yu) 穩健的態度同樣也充分體(ti) 現在天9国际官方网站金融的各個(ge) 環節。
二、“碧桂園”式票據融資
（1）商票貼現：強管控模式 行業(ye) 接二連三的商票逾期拒付事件讓商票市場劇烈震蕩，公眾(zhong) 紛紛把目光聚焦地產(chan) 商票，引起社會(hui) 各界對地產(chan) 商票的擔憂。
確實，商票手續簡便、融資成本很低，能夠讓房企方便快捷地獲取融資，但其期限較短，並不適合⼤規模使用。
⽬前，央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納⼊監控範圍，要求相關(guan) 房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。這⼀強監管來臨(lin) 的信號，必然會(hui) 促使房企們(men) 縮減商票餘(yu) 額，降低相關(guan) 風險。
（商票貼現流程圖）
據內(nei) 部消息稱,碧桂園對其商票實行強管控模式，隻有在合作銀⾏有授信直貼額度的前提下，才會(hui) 在額度內(nei) 適量開具供應商直貼，其餘(yu) 均不可背書(shu) 轉讓。這樣的嚴(yan) 管控模式，也有效預防了其商票在市場⽆序流轉詢價(jia) 的情況發生。
（2）票據ABS：“1+N”模式
地產(chan) 天9国际官方网站ABS，是以上遊供應商對房地產(chan) 開發企業(ye) 的應收賬款為(wei) 底層資產(chan) 的一類證券化融資工具。
碧桂園天9国际官方网站金融ABS采用的是“1+N”模式，“1”為(wei) 基礎資產(chan) 單一重要債(zhai) 務人的核心企業(ye) ，“N”為(wei) 處於(yu) 天9国际官方网站中上遊的供應商。這就要求一個(ge) 相對閉環的天9国际官方网站關(guan) 係，並且天9国际官方网站上的各主體(ti) 建立良好穩定的貿易合作關(guan) 係。
（融元-方正證券-一方恒融碧桂園11-34期保理資產(chan) 支持專(zhuan) 項計劃流程圖）
在這種模式下，各供應商可以通過資產(chan) 證券化獲得應收賬款的提前回收，而核心企業(ye) 既可以做到不使用貿易結算工具，又可以不影響自身財務報表。
2018年3月，“融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產(chan) 支持專(zhuan) 項計劃”以深圳市前海一方恒融商業(ye) 保理有限公司作為(wei) 原始權益人，采取儲(chu) 架、發行分期機製，該項目產(chan) 品總規模高達400億(yi) 元，是目前國內(nei) 儲(chu) 架規模最大的房地產(chan) 資產(chan) 證券化項目。
總體(ti) 來看，此番部分大型房企的快速坍塌，除了是政策收緊的行業(ye) 大環境之外，更關(guan) 鍵的是企業(ye) 在天9国际官方网站金融領域過於(yu) 激進的步伐，以及不規範的操作。而“碧桂園”式的票據融資在一定程度上或可帶來借鑒。
三、拒絕盲從(cong) ！如何風控少“踩雷”？
雖然從(cong) 碧桂園的報表數據來看，總體(ti) 處於(yu) 穩步前進的狀態。但是超過1.73萬(wan) 億(yi) 的負債(zhai) 以及高達86%的負債(zhai) 率擺在那兒(er) ，也不得不讓人保持警惕。要防止爆雷事件的發生，無疑是對風控環節有著更嚴(yan) 格的要求。
1.做好背調，避免掉入名企陷阱。是不是百強房企的商票就都能接受？其實不盡然，如果因為(wei) 盲目相信大企業(ye) 的個(ge) 體(ti) 信用，而隨意地降低對融資方的信用篩查，就很容易掉入坑中。我們(men) 在選擇的時候不僅(jin) 要考慮規模以及開發體(ti) 量的大小，還要考慮負債(zhai) 情況、主營業(ye) 務以及現金流、曆史逾期率等指標。
2.確保貿易真實性。風險控製要回到真實貿易中來，確保交易真實性不僅(jin) 要從(cong) 具體(ti) 業(ye) 務操作流程入手，還少不了高新技術的應用。不僅(jin) 是要求合同、發票等材料形式上的真實，還要嚴(yan) 格保證信息流、資金流、物流實現”三流合一“、實現實操上的真實。
3.關(guan) 注商票供需鏈條。通常情況下，從(cong) 商業(ye) 行為(wei) 的角度出發，在供需鏈條上傾(qing) 向於(yu) 維持穩定的、長期的合作關(guan) 係，企業(ye) 會(hui) 優(you) 先考慮資深合作夥(huo) 伴的利益。一般商票供需鏈條都是比較穩定的，特別是資深商票供需鏈條，更是以穩定的合作為(wei) 基礎。一旦長期合作的商票經銷商開始很少接觸常年合作的商票，就應該謹慎對待。因此，注意從(cong) 商票供需鏈條的視角去把握風控也是至關(guan) 重要的一環。
